找准定位寻求突破.源泉

空置原因

CBD近年来商铺的集中供应超出了这个区域的消费承受能力，而且这些商业项目都选择走高端路线，定位雷同，势必造成同质化竞争，过高的租金也加剧了空置率的上升。

对于CBD商圈一些商铺存在的空置问题，华高莱斯策划总监刘葳认为从某个节点看并没有很实际的意义，因为商业物业的发展都有自己的周期，由于集中入市，短期会形成供需矛盾，造成暂时的空置现象，但中长期还是可以消化掉的。张家鹏也不认为CBD的商铺面积供应过大，“有好的项目还是可以生存发展，这个区域的有效供应并不足，只是阶段性过量而已。”

但是问题是要有整体规划和配套建设。张家鹏告诉，在国外的CBD商圈，商铺也是以卖高档时装为主，超市、餐饮、娱乐并不多，因为开不起。“如果按照统一的租金水平，餐饮这种业态就很难在CBD生存，因此，对于不同业态，应该根据其盈利率制定不同的租金标准，对于有些业态实行优惠政策，这样才可以让更多业态的商业都进入CBD商圈，这需要开发商有整体的规划和长远的眼光。”事实上，由于餐饮消费而带来的客流也可以间接地带动商铺其他业态的经营，这些收益完全可以抵消掉餐饮相对较低的租金。

“新疆外运成本太高“位于CBD商圈核心区域的商铺做高端是可以的，但是在CBD外围区域的商铺就没有必要再做高端了，完全可以考虑根据地段的特点和消费形态做一些核心区域商铺互补性的业态。”张家鹏说。例如，位于东四环CBD外围的美罗城就没有做高端的必要，卖服装也不可能拼得过CBD核心区的那些购物中心，如果引进知名的餐饮品牌，做成特色餐饮一条街，或许可以带动这个区域的人气。

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