在各路资本对养老地产跃跃欲试之际柔软

中国网地产讯 1月10日，在中国互联网新闻中心•中国网地产主办的第十届地产中国论坛上，新鸥鹏教育产业集团总裁、美国集团公司CEO李战洪发表《从产城融合 到产城人文融合》的主题演讲。

新鸥鹏教育产业集团总裁、美国集团公司CEO李战洪

作为先后供职几家上市房企的房地产界资深人士，李战洪对行业一直有自己的独到见解。他表示，大时代下行业在发生巨变，企业一定要懂得在变化中创新，要掌握变与不变之间的平衡。

提及房地产行业生态，李战洪将其分为“常态、非常态、新常态”三个阶段，三个阶段的时间点分别为1949年、1998年和2016年，三个时间点也分别经历房地产“49年不变”、“政策简单 市场复杂”、“政策复杂 市场简单”三种时期。李战洪强调，2015年有房企用最便宜的钱拿到最便宜的地，是赚了大周期的钱，周期性里谁猜得准谁就赢得了市场。

2015年后，市场形态发生变化，除却周期性调整外，还出现结构性调整与趋势性调整。李战洪表示，目前企业状态是，企业都会熟练把握周期性，但对结构性转型方式以及趋势性竞争优势构建并不理解。

在李战洪看来，结构性调整的正确方式并非“老板能力差，企业就多元化”，所谓的“转出去”也并非被动转型。然而，当下混乱转型的企业很多，李战洪将其归结为“全球抓药”。

趋势性竞争优势在哪里？李战洪认为，未来房企纯粹依靠商住发展很难生存下去，依托主题在未来谋发展是最重要的。“城市的价值决定地产价值，地产要创造城市价值，站在城市高度把握地产，当我们能够创作城市需求的时候，有一个主题补充和完善城市功能的时候，企业未来才有希望。”

“依托主题发展城市”也就是所谓的产城融合。李战洪用“纳瑟姆曲线”来阐释产城融合各个阶段。李战洪表示，城市化率0- 5%时就是一座城市，城市化率 5%-55%左右时产城融合开始提出来，城市化率55%-75%达到产城人融合水平，现在很多城市抢人大战开始出现，国际人才港，以人才为主题融入城市发展策略。城市化率70%以上产城人文融合起步，75%的时候快速发展。

新鸥鹏是中国产城融合做得最出色的房企之一，成立26年一直在寻求变化中创新，努力投身产城人文融合实践。新鸥鹏如何进行产城人文融合实践？

新鸥鹏的产城人文实践，也是按照“纳瑟姆曲线“指导分三步走：

第一步：产城融合阶段。新鸥鹏建立中国第一个科教文产业园，目前为止已达到12个产业集群。还依托产业建立中国第一个教育产业园，并建立三所产业应用大学，以及建立以教育为主题的“新鸥鹏教育云“。

第二步：产城人融合阶段。新鸥鹏联合英国、美国、法国、日本打造国际人才港，国际人才港依托于高本硕、政企校、产学研，实现产城人的融合。李战洪表示，新鸥鹏做国际人才港时有一个核心能力，是将国际认证体系和国际课程体系打通，做到职业认证，通过执业认证构建产业平台，实现“双创”。

第三步：产城人文融合阶段。这个阶段是目前新鸥鹏正在做的，在李战洪看来，产城人融合已经达到三维融合，但还不够。要达到产城融合的四维融合主要做法就是在一个城市打造一个文化地标，打造一个文化区，把文化+的产业链完善，重构和升级了城市发展空间。新鸥鹏一直在做“产城人文全面融合”的国际文化综合区。

面对行业巨变，李战洪坦言，行业已经“变心”，一定要依托主题发展，要不然企业没有活路，万不可在断头公路上奔跑。

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