商业地产最佳开发规模的确定和业态配比.源泉

【文章】来源：驰昂咨询 -15 导语： 经过多年的发展积累，北京、上海、广州、深圳等一线城市的商业地产开发已经趋于成熟，但在众多二三线城市中，我们依然常常看到在商业地产开发中把投资诱惑变成投资困惑的案例。 我们在工作中发现，不少商业地产开发商对项目开发轻视市场化考量，只要规划审批允许，便盲目求大，甚至很多开发商还存在&ldq 经过多年的发展积累，北京、上海、广州、深圳等一线城市的商业地产开发已经趋于成熟，但在众多二三线城市中，我们依然常常看到在商业地产开发中把投资诱惑变成投资困惑的案例。

我们在工作中发现，不少商业地产开发商对项目开发轻视市场化考量，只要规划审批允许，便盲目求大，甚至很多开发商还存在 规模越大越好 的思维，这是非常危险的倾向。诚然较大的开发体量是大规模盈利的必要条件，但若开发体量超过周边区域的商业承载能力，则会带来灾难性的后果 大规模亏损。

所有的商业地产开发都将面临确定最佳开发体量的问题。而对于众多的前期策划人员来说，确定合理范围的商业开发体量与业态配比是一个令人头疼的问题，缺乏严谨的前期调研、分析工具，仅凭经验和认识已难以应对当前环境下的商业开发。

最佳开发规模的确定

笔者近期查阅到的一项商业地产行业调研综述称，确定新开发商业地产项目的规模，可通过严谨的数理分析模型进行有效评估，其中主要分析因素包括：

有多家媒体报道称1、核心商圈、次级商圈、边缘商圈的消费规模、消费能级;

2、区域交通状况，包括重点交通设施的分布;

、项目定位情况;

4、周边已开发或规划的竞争性项目;

5、所在区域的城市发展规划。

确定商业地产开发规模最常用的方法，便是根据商圈人流、人均零售额、商业营业水平测算出商业体量。首先测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对项目所在地区人均零售消费额的调查，测算出该项目可能的最高零售收入总额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业项目的规模。

这种方法简单，但并不可靠，往往会产生较大的偏差。这种静态的测量方法并未考虑到项目建成后对消费人群的吸引力程度。

业态配比的案例

合理的业态配比能够显著提升商业地产项目满足消费者需求的能力，从而提高整个项目的租金水平。因此除了专业市场，所有的商业地产开发商都有必要重视该工作内容。

不同的业态可以承受不同的租金水平，但并非将物业大量出租给最高租金的业态，就能获得最大的经济效益。

以西安市为例，各不同业态租金承受水平如下(租金较低的业态分布在二层、三层，或者较差的位置，高租金业态分布在临街一层铺位)：

一般而言，除了超市、电器城等主力店之外，较好的业态搭配为：

不过，商业地产的业态配比决不是一成不变的，而是应根据项目周边竞争情况、各区域不同的消费习惯等因素进行计算确定，各个成功项目的业态配比往往差别较大。

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