找银行借钱难房企干脆向员工借.源泉

房地产发行已经明显放缓，信托基本被锁定给了国内百强开发商，二级以下资质的中小开发商多被信托公司拒之门外。由此，大型标杆房企先后完成了融资，而中小型企业的资金问题却是难题。

近日，在江苏出现了房企向内部员工发行信托产品的案例，而据了解，这一现象在长三角地区的很多中型企业存在。房地产信托是目前信托产品中收益最高的，也远高于普通产品。分析师认为，从投资角度看，收益越高风险越大，但还是在可控范围之内。

中小企业融资环境不乐观

今年以来房企通过各种渠道加快融资步伐。据中原地产不完全统计， 月以来，包括万科、万达、龙湖、华远等在内的近10家标杆房企获得的融资额度已达到 00亿元左右，尤其是海外融资进程加速。近日发布的中国房地产调研报告也显示，开发商的融资环境自2011年四季度以来并没有进一步恶化。

然而，中小企业的融资环境并不乐观。缺钱，是他们亟待解决的问题。近日，有媒体报道，江苏某中型房地产企业为开发一个住宅项目，委托了一家信托机构，对该房企的内部员工发行一个房地产信托产品。外部人员想买，也只能通过该房企内部员工名义参与。该信托产品采用份额式发行，一份为5万元，投资期限为2年，预期收益约12%。

据该企业的内部人士称，之所以针对内部员工发信托产品，是因为通过机构发行门槛高，且受调控影响，公开募集的情况不佳。内部员工对企业的情况比较熟悉，募集资金的速度更快。

内部员工认购并非强制性

通过机构发行信托产品的门槛看，该企业内部人士的说法得到证实。2011年底净资本进入结算期，信托公司有意收缩风险资本占用较高的房地产信托产品，使房地产信托占比降至低点。根据用益信托工作室不完全统计，2012年一季度共发行了165款房地产信托产品（含保障房），发行规模为 54.15亿元。与去年同期相比，发行数量减少10. %，发行规模同比下降了 .72%。与2011年四季度相比，发行数量环比下降6.78%，发行规模环比下降11.17%。从一季度的可以看到，房地产信托发行已经明显放缓。

但值得注意的是，从一季度统计的开发商资质情况看，信托贷款基本被锁定给了国内百强开发商，二级以下资质的中小开发商多被信托公司拒之门外。公开募集难度加大，调控下，销售回款不佳，一些短期内对资金渴求较大的中小企业，会选择内部发行信托产品。

据悉，在长三角地区，近期频现企业向内部员工发放信托融资的现象，多数集中在中型房地产企业中，募集资金有的是用于开发新项目，有的是为了偿还此前到期的贷款。这类募集并非强制性的。内部员工认购的话，可和公司签订协议，每份产品一般5万-10万元，募集后会有年的封闭期，预期收益在10%-15%。

用益信托数据显示，今年一季度房地产信托的平均收益率为10.22%。

发行内部信托非长远之计

质量上是压倒优势“目前来看，还是极个别的现象。开发商通过信托机构向内部员工发行信托产品，流程没问题；但本质也是变相募集资金，从这一角度看，这一行为是否合法合规还有待考证。”清科研究中心研究总监段宁宁分析，中小企业想方设法拓宽融资渠道，但上述行为并不是长久之计。

一般情况下，投资于房地产市场的信托项目预期收益较高，但是其风险也相对较高。段宁宁表示，10%-15%的收益率高于普通理财产品，但与一些好的比如创投基金比较，收益并不算太高。另外，段宁宁认为，对于内部员工来说，购买此类信托产品有一定风险，但还在可控范围之内，如果发生企业倒闭等情况，风险还主要由信托公司来承担。

比一比

10%-15%的预期收益很诱惑

房地产信托的收益率是所有信托产品中收益最高的。而对于一般投资者来讲，10%-15%的诱惑也远大于普通的银行理财产品。

受准备金率下调影响，最近银行理财产品市场逐步走低，预期收益率也不理想。金融界站数据显示，去年12月理财产品的整体收益率达到4.91%，到今年4月，理财产品的整体收益率为4.48%，到5月的整体理财收益率仅为4.4 %。

资料显示，截至5月份下旬，理财产品保本5万起， 5天预期年化收益率 .5%；10万-20万起， 5天预期年化收益率为4.1%-4.1%；5万起，87天年化收益率仅为 .7%。5万起，184天保本理财产品年化收益率为 .8%。

股份制银行的部分理财产品收益率比国有银行的稍微高点。不保本低风险型理财产品，期限为 6天- 64天之间，年化收益率在4.80%-5.80%之间，固定期限理财产品年化收益率4.0%以上。