任志强借ST幸福驶上资本路美食

虽然如今面对房市的冬天，借壳上市后的华远地产表示目前暂无再融资计划，但是成为上市公司一员的华远地产已经蓄势待发。任志强说，华远上市后的长期战略是“借用资本市场的平台，加速但有节奏地扩张。”

一波三折上市路

“如果用艰难这个词来形容重组的过程，似乎有些太残忍了。”8月26日，即将复牌的前两天，任志强在博客日志的开头如是说。在他看来，这一上市过程不亚于一场二万五千里的长征。

“华远上市是战略考虑，这在华远与华润分手退出资本市场并二次创业时就已确定了”。任志强告诉对说，“华远深知资本市场对地产的重要性”。

早在200 年，任志强就曾有意借壳京西旅游，还曾签署了相关协议并支付1000万元定金，但收购几近完成时，因审计发现京西旅游表外债务，华远放弃了。2004年下半年，华远开始尝试IPO，但土地储备不足成为了公司IPO的障碍。此后，华远地产不停地寻找合适的“壳公司”，直到遇上了SST幸福。

一切都要从2006年10月份说起。当时华远地产与SST幸福签署了合作意向。2007年2月1 日，又与幸福实业共同签署转让协议，华远迈出了重回资本市场的实质性的一步。重组公告之后，SST幸福这一沪市老牌绩差股走势格外强劲，一口气走出20多个涨停板，股价从每股4元多涨至逾14元。

2007年6月，在一次房地产论坛上，任志强很实在地说，“借壳上市，风险很大”。似乎是一语成谶，三个多月之后，2007年9月28日，SST幸福实业发布公告称重组方案未获通过。消息一出，幸福实业连续三天跌停。

评估方式的错位被认为是重组方案首次上会被证监会驳回的主要原因。随后快速上报的新方案在参考评估报告和重组之后的利润分配上做出了修改。2007年10月 0日，华远借壳SST幸福终于在证监会发审委“二度过会”，获得有条件通过。

2008年2月15日，SST幸福发布的一则公告被任志强形容为“吹响了华远进军公开资本市场的号角”。该公告称，公司已完成重大资产出售方案，即以新增股份换股的方式吸收合并北京市华远地产股份有限公司，如果一切进展顺利，在减资、吸收合并、送股整个过程完成后，北京市华远集团公司将持有SST幸福46.58％股权，成为第一大股东。公司名称也随即变更为华远地产股份有限公司。

公告之后到正式挂牌，华远地产又整整走了八个月。而此前任志强在接受媒体采访时曾多次表示可能会在2008年第一季度或者第二季度正式挂牌。

对于华远地产借壳挂牌多次推迟的原因，任志强解释，由于华远地产借壳幸福实业采取的是先减资、再换股吸收合并，后股改送股的方式，相关手续会比一般的借壳方式复杂。宏源证券一位房地产分析师向南都周刊证实了这一解释。

清仓与扩张

在谋求上市的同时，华远也开始了战略扩张的步伐。然而，华远缺钱早已是公开的事实。如何解决这个难题，在其扩张的轨迹中，答案清晰可见。

据光大证券2007年11月出具的相关报告显示，截至2006年10月 1日，华远地产在建的项目有裘马都园、华泽大厦、新源国际公寓(一期)，已完工的项目中有百岛园会馆和昆仑项目在售，拟建项目即土地储备有莱太花园、西安100厂、青岛汇丰名车世界项目。

有意思的是，三个拟建项目均于报告日期前的2006年9、10月间被华远地产分别收入囊中。而在此前的2006年4月，华远将其持有的嘉里华远70％股权转让给嘉里北京(十八里店)住宅开发有限公司，仅保留29％股权；2006年7月，华远地产将其持有的股权转让给了中冶置业有限公司及中冶新奥正津房地产开发有限公司。

显然，华远地产的扩张，选择了“高时卖房、低时纳地”的“鸡蛋换粮票”的方式。对此，任志强在回复《南都周刊》邮件时称，“华远的清仓是自然生产周期后形成的，并非是早有预测。高时卖房、低时纳地本就是地产公司反周期的必然成本。”

2006年10月，华远地产与SST幸福达成借壳协议后，华远依然延续了这一方式。2007年1月，华远与宝钢集团签订了协议，将旗下华泽大厦整体转让给宝钢。“华泽大厦”原为“中少大厦”，由华远地产于2005年12月从中国少年报社和江苏雨润集团手里以2.7亿元接手，之后加上累计投资达 亿元左右，这一位于北京长安街永安里的项目转让售价不菲。紧接着，2007年 月，华远收购了西安“立丰国际购物中心”项目，预计投资额将达12亿元。

位置位于北京燕莎商圈在建的新源国际公寓(一期)，后改名为“北京公馆”项目，从2007年 月开始，华远欲将该项目整体出售。但当年7月 0日公布的限外细则使该项目交易以流产告终。

更让任志强郁闷的是，2007年9月28日，证监会驳回了华远的上市请求。而这个9月，华远地产刚刚从长春野力集团手中拿下了民源大厦，上市进程突遭变故，加上此时华远的现金流只能维持半年，以至于任志强去参加SOHO中国香港上市庆典时，“稀里糊涂”地被潘石屹夫妇说动了心，答应将民源大厦和北京公馆两个项目卖给他们。

“最初的合同只有50来个字，而且是签在一张废纸上。”“从开始到签字只用了40分钟”，“真后悔卖了这两个项目。”一时间，任潘二人的合作被知情的媒体们广为谈论，一向强硬的任志强被形容得楚楚可怜。

事实上，对华远来说，与潘石屹的合作算得上是一笔划算的交易。初次过会被否，使得华远上市前途未卜；彼时楼市拐点或隐或现，也使得华远持仓的资金风险陡然加大。这两处物业被SOHO中国以24.4亿元收购后，任志强的手上一下子宽裕了。在上市获批后，华远加快了向外地扩张的步伐，为其上市之后的再融资获取土地储备的筹码。

对于二线城市扩张的举措，任志强告诉，“去二线城市与上市无关，是因为在北京多次竞标都无法取得土地，地方当然希望国有投资的收益与税收能留在本地。但北京无法取得土地才批准向外投资，才有机会去北京之外的其他城市。”

对于华远青睐的城市，任志强说，“选择的城市除了GDP、人均收入、人口增长、购买能力、发展现状等经济指标之外，更看重进入与退出的条件，即取得土地的条件、成本、位置与投资环境。”

“目前进入的城市都是原有合作方取得的土地，合作方的地方办事能力较强，减少了前期进入的成本与障碍，有利于早开工。产品类型不是选择的主要问题，华远是百货店式的多种经营模式，各类产品均有实力。”任志强对说。

对于华远的外扩，一位分析师表示，“北京市场很成熟，竞争激烈。从投资增速来看，房地产发展已呈现出逐渐往中西部转移的趋势。未来，中西部区域房地产市场很大。”

幸福开花

8月28日复牌之后，华远地产的再融资问题，随即成为关注焦点。

“借壳上市之后，下一步肯定要获得资本市场融资。但能不能融到资金，还要看主管部门能不能放。”对于华远的再融资时间表，国信证券房地产分析师方焱认为这主要取决于证监会能否批复。

“如果现金宽裕，就没有必要急着再融资。”宏源证券一位房地产分析师表示，“按照目前股市形势以及整个房地产行业大势来看，再融资要获批，也要一年之后了。”

事实上，华远地产早已开始进行私募。任志强曾提及上市后会扩股，扩股诺基亚EOS目前已在进行内部测试。据悉来自国外媒体的最新报道透露时一定会用到基金。他也透露，2006年第四季度，华远与境外基金管理公司签署了境外组建 亿美元的基金专门投入华远地产的合作协议。

不过，一位分析师对表示，“从目前来看，股权融资在证监会比较受限制，可能更多选择发债。”

“目前公司暂无再融资计划。”任志强称，如果年内中央金融政策目标进一步明确，信贷政策依然从紧，也不排除发债的可能。

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