外资进入房地产从严商务部政策调整空间有限.DG

房价调控一招接连一招，依然是继续从紧之势。

同时，海外资本对中国的房地产业的兴趣再次展露。商务部显示，去年全年，中国累计吸收外资1057.4亿，房地产吸收外资占比为22.7%。

今年年初，对更多跃跃欲试的海外资本，中国政府早早念起了 “紧箍咒”。

1月18日，在中国商务部的发布会上，发言人姚坚表示，商务部将会进一步加强外资进入房地产的监管，和有关土地建设、、金融部门加强合作，进一步规范审批外资进入房地产领域。

一句话，引起了市场对从紧政策的无限猜测。

“目前对外资进入房地产的监管政策已经相当严格，政策可调整的空间并不是很大。但是在政策执行的力度和规范性上可以进一步加强。”商务部的一位官员告诉本报。

政策调整空间有限

上述官员说：“目前并没有像外界想象的那样，正在酝酿一份大规模的限制外资进入房地产的政策调整文件，因为可修正的空间已经非常有限。”

国内限制外资进入房地产市场，最早可以追溯到十几年前。

1998年开始，中国的住房分配货币化。历经多年的发展，随着房地产成为暴利行业，对限制外资进入房地产领域“炒作”的呼声越来越高。

当时，坊间对外资设限呼声较高的方面包括：减免税收优惠、行政管制外汇资金流入和结汇、对引进外资和境外上市进行监管和设限、提高外资房企注册资本的总投资比等。

一位地方商务系统的官员说：“现在在这几个问题上都已设限，而且都比当时想象的更严格。”

目前，外商投资房地产的程序要经过层层核审：首先是在地方政府审批，然后到国家商务部进行备案，备案通过之后才能到国家外汇局进行登记，这三步之后才是换汇、让资金进入。

在审批上，目前的政策已经是从最前端入手限制外商投资房地产。

2006年7月11日，建设部联合其他五部委出台了第一份限制外资进入房地产的政策，即171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称《意见》），被业内称为“外资限炒令”，旨在加强对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

这份《意见》中最引人注意的武器有两件，其中之一就是首次用土地使用证来调节和把握外资房企进入的节奏。

《意见》指出，设立外商投资房企由商务部和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。待付清土地出让金后换发《国有土地使用证》，然后再换发正式的《外商投资企业批准证书》。

他们中除少数在京读中职外“这也就意味着，外商投资房地产企业的批准成立必须有相应项目的《国有土地使用证》作基础。也就是这个公司既要有项目又要有土地。”上述地方商务部门官员解释，“土地使用证的硬性考核，能够有效防止擅长资金运作的外资空壳公司的设立，进而限制海外热钱涌入房地产。”

凯德置地的相关人士还指出，通过1年期的外商投资企业批准证书，至少名义上将外资投资企业在国内生根延缓了一年。而综合考虑土地使用还是融资的前提，也就有效减少了外资企业从过多存在的隐忧。