上海楼盘降价玩数字游戏营养

楼市逐渐 入秋 ，开发商陆续祭起降价大旗。位于上海的绿洲康城、金大元御珑宫廷等多个楼盘近期纷纷传出打折消息，最大幅优惠可达7折。

然而，据《每日经济》了解，这些楼盘的打折难言货真价实。上述楼盘在上房地产报备价格有一定的区间，开盘前传出的价格通常凝聚企业发展强大合力接近报备的价格范围的上限，而打折后的价格只是区间的下限。根据上房地产的定价规则，开发商最多可以在上述价格区间的基础上降价20%。

名牌无疑为现代人定义了一种质量 多个楼盘搞 特惠

位于浦东周康板块的楼盘绿洲康城5月宣布降价。开发商上海振龙房地产开发有限公司对外宣称，推出10套房源，均价最低 . 万元/平方米，而原价高达4.6万元/平方米。

绿洲康城的售楼人员向表示，目前楼盘均价为 . 万~ .6万元/平方米，活动从5月份开始，4月份的售价还是4.6万元/平方米，购房者如果近期缴纳10万元意向金就可以享受这一优惠价。绿洲康城的房源包括198平方米的三房和280平方米的四房。对于这一优惠政策，多次尝试联系开发商上海振龙，但一直无人接听。

在上房地产查询了解到，绿洲康城4月25日开盘的这一期房源报价最低为 .5万元/平方米，最高报价为4.95万元/平方米。

另一个因降价引起外界关注的是金大元御珑宫廷。售楼人员向表示，该楼盘4月底推出60余套特价房，截至目前已大部分售出。这些特价房对外均价为 .6万元/平方米，去年的定价在5万元/平方米左右。剩下的房源一房一价，处在动态过程中。

该项目的投资方金大元集团相关负责人针对外界所说的 原价 5万元/平方米和 现价 .6万元/平方米表示，金大元御珑宫廷实行 一房一价 ，产品类型众一男子闯入珠宝店盗取价值约357万元的黄金首饰多，包括大平层、联排别墅、双拼别墅等，很难对价格一概而论。

金大元御珑宫廷 （金大元御珑公馆）上房地产的等级资料显示，不同的楼号各有一个价格备案。其中唐丰路881弄5号楼18套房源备案价格范围为 .64万元~4. 1万元/平方米， 8、40等楼号都只有一套房源，价格固定为6.5万元/平方米和7.5万元/平方米，不设区间。

了解到，开发商在项目备案时往往设定相当大的区间，在开盘前以备案的最高报价造势，而在项目开盘后，纷纷打出 周年庆特惠 的旗号，报出略高于备案最低价的价格，给购房者以大幅度优惠的印象。事实上，造势的价格远远高于周边的房价。

房价备案暗藏玄机

中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，房企一般按照自己原先预期的价格报备，市场变动之后，往往无法达到预期，即在原先计划的价我们也不会降价格上卖不动。在市场供求关系发生变动的情况下，开发商必须做出调整。外界目前关注的是，价格的波动调整是否存在漏洞，是否按要求及时备案。

对于让人眼花缭乱的备案 最高报价 、 最低报价 ，以及楼盘实际销售的 原价 和 优惠价 ，致电上海房地产交易中心进行咨询。据对方介绍，相关规定要求楼盘开盘之前，开发企业须先对价格进行备案，报出最低报价和最高报价。这一价格区间获得上海市房地产交易中心认定批准之后，该楼盘才能拿到预售许可证。

项目正式开盘时，售价可比备案的最低报价低20%，无需重新备案；但如果开盘价高于原先的最高报价，则要求开发企业写出说明。

根据以上规定，开发商手中掌握着比备案最低报价还要低20%的降价权，即上述近期以 .5万元/平方米开盘的项目最低可以2.8万元/平方米的价格出售，无需备案。

由此可见，在当今的楼市大环境下，开发商开始调整让利。但这一波的 打折 仍然高于开发商面对的政策底线。同时，经过对价格的包装营销，折扣幅度被夸大。来自市场的反馈也显示，购房者对此类折扣反应较为平淡， 打折 并未带来抢购潮。

事实上，目前开发商降价仍属于 试水 成分，以上述绿洲康城项目为例，其于去年发行的信托，至少要到明年下半年才会到期，短期并不存在降价销售的压力。