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实例讲授：办理二手房按揭贷款两大误区

城房价的不断走高使二手房成为购房人尤其是初次置业的年轻人的优选，*近两年，京城二手房每年的交易量都超过7万套。但是通过采访银行、中介及房屋买卖双方时注意到，在办理二手房按揭贷款时，很多购房人还存在误区。很多人认为不通过中介没法贷款买房，但其实用二手房贷款的银行银行贷款可以省钱省时。

误区一、不通过中介无法贷款买房

张女士看中朋友出售的一套房子，但她没法做到全额支付房款，只能通过贷款来购买。两人希望通过中介来办妥这件事，但一打听，中介需要收取1万多元的服务费，部份中介公司还另收1000－3000元的所谓“过户费”，而实际在办理贷款、过户时需要交纳的费用仍需自理。这么一算，张女士除房款及相干税费，另外需要承当的费用近2万元，她和朋友都觉得不划算，但自己去银行a办理贷款又不清楚具体程序，“只知道银行为新房办贷款，个人也能去办理二手房贷款吗？”

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其实，目前很多银行都推出了针对二手房买卖的业务，个人申请贷款一样方便。

比如，交通银行今年上半年推出的“益居通”新型二手房贷款，简化了贷款程序，取消了律师见证环节，使贷款审查审批工作在3个工作日便可完成。另外，该产品还改变了过去强卖房屋保险的方式，让贷款人自愿选择。

在收费方面，该产品取消了评估费，而且不收提早还款违约金。同时服务费比市场平均价低一半多。如一笔40万元以下贷款，同行业服务费普遍在3000元以上，而该产品只需一次性交纳人民币1300元，即可办妥申请事宜。

另外，有些银行在做二手房贷款的同时，还引进了资金托管业务，力图解决买卖双方*担心的资金安全问题。比如，浦发银行的“保付通”账户，买卖双方使用该账户可以摆脱中介，自行办理二手房买卖手续，不但可以节省一半费用，而且将钱放在银行能够保证资金的安全。

“保付通”账户相当于一个保险柜，二手房买卖双方可约定转账日期或转账条件，买方先将房款或首付存入，然后办理过户等手续，待房屋买卖完成，房款即可转入卖方账户，这样对交易双方都起到了担保的作用。

据了解，一般情况下，通过中介机构进行二手房交易，需要交纳5‰—6‰的手续费，如果购买中介提供的房子，则要交纳2．5％－3％左右的中介服务费。但通过银行开立“保付通”账户，可以将费用缩减到2．5‰，首付款免收手续费。

而现实中如果不出意外，个人办理二手房贷款速度其实更快。由于依照大多数中介公司的程序，需要买房者先将首付款打到其公司账号，然后由公司财务出具收讫票据，然后通知买卖双方持相关证件去办理贷款，待过户、银行放贷等终了，中介公司才会将买方的首付款支付给卖方，比起个人交易多了两个步骤。

误区二、按揭成数按房价算

小李毕业后在京工作五年，手中有20万元存款，*近打算购买一套建于上世纪80年代末的二手房，房屋总价为48万元，但让小李愁闷的是，20万元竟然还不够支付首付。

对此，一位中介公司负责人告诉，房屋能贷多少款要由银行来进行评估，一般来讲，上世纪80年代的房子银行一般只能做到6成按揭，而在评估时为下降风险，一般会按销售价的九折计算房款，即480000×90％×60％＝259200，银行贷款会取整数，即26万元。这样计算下来，小李需要承当的首付为22万元，而加中介服务费、贷款相干手续费、契税等，小李需要有24万－25万元才够。

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专家提醒，购买二手房不同于买新居，首付比例一定要多准备一成，即办理七成房贷，需要准备四成房款，而办理六成房贷，则最少需要具有一半房款才可以。另外，二手房交易时一定要约定好税费的承担，和在物业办理转户时可能产生的水、电、煤气等费用，特别需要注意的是公共维修基金，如果卖家没有交过这笔费用，则往后会由房屋所有人即买方来承担。

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