房地产乱象的治本之策放开土地市场.鼓励

布局什么样为什么房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落？ 国家统计局发布的全国房地产运行显示，月全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点，商品房销售额2.29万亿元，同比增长16.8%，增幅比上半年回落8.6%。 这说明，新政所希望达到的房价回落并不明显。按照目前各种数据表现的趋势来看，无论是要稳住房价还是要实现房价的一定程度下降，都要以成交量大幅度下降为代价，而房价真正回落则还需要更多政策调整。 房价飙升根源 房价过高主要是由土地开发成本过高造成的。首先，政府控制着土地供给，兴建商品房必须使用国有建设用地，而国有建设用地只有通过 “土地招拍挂”的形式才能获得其使用权，使得原本以减低土地成本的“土地招拍挂”，变成了央企竞赛场。 其次，房地产开发商囤地获利也是土地价格迅速上涨的原因，最终推动房价上涨。地产行业内部统计显示，目前十大地产商土地储备超过 亿平方米，可供各自开发七八年，甚至超过10年。年全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40%囤积在开发商手中。 再次，央企进入房地产市场炒地，十之八九的地王都是央企。由于资金门槛过高，中小地产企业无法与央企竞争，央企仗着资本优势，不计成本拿地，制造“地王”导致地价大幅拉升。从目前看，央企拿地的情况短期无法改变，国资委下属的主业为房地产的央企就有保利、华侨城、中粮、中化等16家，此外还有一些二级上市公司也主营房地产。 最后，政府过度依赖土地财政也增加了住房供给成本。2009年全国土地出让金已经超过1.5万亿元，不少城市土地出让金已经占地方政府财政收入50%。政府从房地产开发的各个环节 （主要是包括土地出让金在内与土地相关的各个环节）提起的税费，占了整个房屋供给价格的50%左右，这必然提高了住房的供给成本，同时也抑制了住房的供给。 中国房价飙升的另一个重要原因是投机需求。 2009年全国商品房销售面积是9. 7亿平方米，其中商品住宅销售面积大约为6.6亿平方米，加上政府投资兴建的廉租房、棚户区改造房和一部分从销售面积中扣除的回迁房，投入使用的新增住宅面积约8亿平方米。我国每年新增城市人口约1400万人，从农村转移到城市的人口至少占60%以上，而他们绝大多数并没有成为商品房的获得者，而是住进了城中村。这就意味着，在城市新增人口中，只有560万人搬进了商品房或者是政府提供的保障房，其中，至少100万人是廉租房、保障房的获得者。剩下的460万人才是自住商品房的购买者。按照每人 0平方米建筑面积计算，他们购买了1. 8亿平方米的商品房，再加上大约 00万人为了改善居住条件而购置第二套以自住为目的商品房，自住房的需求人数约为760万人，他们购买的商品房之和不会超过 亿平方米，另一半 .6亿平方米的商品住宅基本上都落到了投资和投机者的手中。